Когда вы покупаете квартиру, вы надеетесь, что документы в порядке, продавец — собственник, а регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) станет гарантией вашей безопасности. Но что, если позже выяснится, что продавца обманули мошенники — и он подаёт в суд, чтобы вернуть жильё? В таких случаях суды могли рассмотреть реституцию — механизм возврата всего, что получили стороны по сделке. Понять, как это работает, важно каждому, кто хоть раз задумывался о покупке жилья.
Реституция — это последствие признания сделки купли-продажи недействительной. Если договор отменяют, стороны должны вернуть друг другу всё, что получили: покупатель — квартиру, продавец — деньги. Это называется двусторонняя реституция, и именно она обеспечивает баланс: никто не остаётся ни с чем.
Однако на практике это не всегда так. В деле Ларисы Долиной и Полины Лурье суды первой инстанции признали сделку недействительной — певица, по их мнению, действовала под влиянием заблуждения. Квартиру вернули Долиной. Но вопрос о возврате 112 миллионов рублей, уплаченных Лурье, остался без ответа. Суды посчитали, что деньги ушли мошенникам, а значит, требовать их нужно не с продавца, а с преступников — хотя средства сначала поступили на счёт самой Долиной.
Такой подход создаёт одностороннюю реституцию: имущество возвращается, а деньги — нет. Покупатель, не знавший о мошенничестве, остаётся с ипотекой, съёмным жильём и долгами. Это нарушает принцип справедливости, заложенный в гражданском праве: если вы действовали честно, вас не должны наказывать за чужие ошибки.
Важно понимать: реституция применяется только тогда, когда сделку признают недействительной. Но Верховный суд РФ 16 декабря 2025 года пошёл другим путём. Он отказался признавать сделку недействительной вовсе, потому что установил: Полина Лурье — добросовестный покупатель. Она оформила договор официально, проверила документы, зарегистрировала право собственности в ЕГРН. Следовательно, договор остаётся в силе, и реституция не требуется.
Таким образом, суд не стал «исправлять» неполную реституцию — он устранил саму необходимость в ней. Это защищает стабильность гражданского оборота: если вы купили квартиру по закону, ваше право собственности неприкосновенно — даже если продавца ввели в заблуждение.
Отдельно стоит отметить, что некоторые суды требовали от покупателей «большой осмотрительности» — например, проверять психическое здоровье продавца или звонить его родственникам. Но понятие «должной осмотрительности» изначально относится к налоговому праву, а не к сделкам между гражданами. В гражданском обороте достаточно проверить право собственности и отсутствие обременений — этого хватает для признания вас добросовестным.
После решения Верховного суда стало ясно: лучшая защита — не возврат по реституции, а признание сделки законной с самого начала. Если вы соблюли все формальности, вы имеете право на жильё — и деньги, которые вы за него заплатили, не должны превратиться в убыток из-за чужого обмана.
