К середине декабря 2025 года стало очевидно: в споре между Ларисой Долиной и Полиной Лурье речь шла не столько о квартире, сколько о том, какие правила регулируют сделки между гражданами. Особенно тревожным оказался аргумент, на который ссылались суды первой инстанции: якобы покупательница проявила «недостаточную осмотрительность».
На самом деле, понятие «должной осмотрительности» возникло в налоговом праве, а не в гражданском обороте. Оно означает комплекс мер, которые налогоплательщик обязан предпринять при выборе контрагента, чтобы избежать доначисления НДС или признания расходов необоснованными. Это касается проверки реального адреса компании, наличия сотрудников, факта поставки товаров — то есть коммерческих рисков в бизнес-сделках.
Судебная практика по налоговым делам — в частности, Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 2006 года № 53 — закрепила этот стандарт. Позже его стали называть «коммерческой осмотрительностью», подчеркивая: это норма для предпринимателей, а не для граждан, покупающих квартиру.
В гражданском праве такого требования нет. Гражданский кодекс не обязывает покупателя недвижимости проверять психическое здоровье продавца, звонить его родственникам, требовать справки из диспансеров или расспрашивать соседей. Достаточно:
— убедиться, что продавец — собственник (проверка выписки из ЕГРН),
— убедиться, что нет арестов и запретов,
— заключить договор и зарегистрировать переход права.
Именно так и поступила Полина Лурье. Тем не менее, суд первой инстанции указал, что она «не проявила достаточной осмотрительности», потому что не запросила справку о психическом здоровье Долиной. Это — прямое перенесение налогового стандарта в сферу частного имущественного оборота, где он не применим.
Верховный суд РФ в своём решении от 16 декабря фактически отмёл такую логику. Он подтвердил: если гражданин приобрёл имущество открыто, по рыночной цене, через официальные каналы, без признаков сговора или обмана, он считается добросовестным приобретателем — и его право собственности не может быть оспорено задним числом из-за того, что продавца обманули мошенники.
Добросовестность — это базовый принцип гражданского права. «Осмотрительность» — это технический стандарт для налоговых проверок. Ставить одно выше другого — значит подменять сферы права и перекладывать риск мошенничества с потерпевшего на невиновного третьего лица.
После решения Верховного суда стало ясно: в сделках между гражданами главное — добросовестность, а не «осмотрительность» по налоговым шаблонам. Иначе любой покупатель квартиры окажется в положении аудитора, а не участника нормального гражданского оборота.
