Когда вы становитесь добросовестным покупателем недвижимости, вы рассчитываете, что регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) даст вам полную юридическую защиту. Однако в реальности всё не так просто и зависит от мнения суда- если выяснится, что продавец действовал под влиянием обмана, сделку могут признать недействительной. От того, считает ли суд вас добросовестным приобретателем, зависит — останется ли за вами квартира.
Идея о защите покупателя, не знавшего о нарушениях продавца, уходит корнями в историю права. В римском праве покупатель никогда не мог быть уверен, что имущество не отберут обратно: любой собственник имел право требовать возврата вещи даже у того, кто приобрёл её честно. Эта система порождала постоянную неопределённость в торговле.
Совсем иной подход развивался в германских землях в Средние века. Там сложилась практика, согласно которой возврат имущества новому владельцу возможен только в случае, если оно было украдено или потеряно, то есть выбыло из владения собственника против его воли. Если же владелец сам передал вещь другому (что то типа доверенности) и тот затем отчуждал имущество, новый покупатель становился полноправным собственником. Прежнему владельцу оставалось лишь требовать компенсацию от того, кому он сам доверил имущество.
В Российской империи (фото внизу) положение добросовестного приобретателя оставалось нестабильным. Даже если человек не знал о незаконности сделки, он обязан был вернуть имущество. В «Своде законов Российской империи» (том X, Отделение второе. О вознаграждении частном. I. О вознаграждении за владение чужим имуществом) прямо указано:
Ст.609. «Всякий, владевший незаконно чужим имуществом, несмотря на то, добросовестное или недобросовестное было сие владение, обязан, по окончательному решению суда, немедля возвратить имущество настоящему хозяину оного и вознаградить его за неправое владение…»- заметьте, речь идёт ещё и о компенсации настоящему хозяину.
Правда, добросовестный владелец имел право на возмещение понесённых расходов, например, в ст.631 говорилось: «Все расходы на поддержание или восстановление тех предметов… возвращаются также добросовестному владельцу, если те предметы находятся налицо и в надлежащем, хорошем состоянии». Но это говорилось о компенсации добросовестному покупателю расходов на ремонт имущества, не о компенсации ему расходов вследствие расторгнутой сделки.
Сегодня в России добросовестным покупателем признаётся лицо, которое:
- приобрело имущество возмездно — то есть заплатило за него;
- не знало и не могло знать, что продавец не имел права распоряжаться квартирой;
- основывалось на сведениях из ЕГРН, где продавец значился как собственник.
Эти условия закреплены в статье 302 Гражданского кодекса РФ. Текст статьи (ред. от 31.07.2025):
«Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли». Суды в принципе должны принимать во внимание понятие «добросовестного покупателя». Еще 1998 году Пленума Высшего арбитражного суда РФ вынес постановление, в котором было прямо заявлено: «если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано».
В реальности же судебная практика не всегда была на стороне покупателя, добросовестно приобретшего имущество. Суды признавали сделки недействительными и возвращали квартиры продавцам по той или иной причине, при этом нормы реституции (как бы возврат сторон в состояние ДО сделки) могли быть даже и не применены. Примеры: дело Ларисы Долиной и Полины Лурье (нижестоящие инстанции лишили Лурье права собственности, оставив её без квартиры и компенсации, несмотря на то, что она действовала добросовестно) и последовавшая за этим делом череда схожих дел, которые начали называть «бабушкина схема» (это когда бабка продаёт квартиру, получает деньги, а после этого подаёт в суд о признании сделки недействительной по причине того, что (чаще всего) её ввели в заблуждение мошенники). В итоге: квартира отходит обратно бабуле, а деньги от бабушки бывшему покупателю можно будет вычитать из пенсии, да и то- если суд применит к делу право двухсторонней реституции. Но, например, в деле Долиной покупателю квартиры Полине Лурье суд не дал такого права- она осталась и без денег, и без квартиры.
Поворот в подобных делах произошёл 17 декабря 2025 года. Насколько решающим был этот поворот- покажет время. Верховный суд Российской Федерации отменил все предыдущие решения по делу Долиной и постановил: если покупатель добросовестен, а продавец сам оформил сделку (пусть даже под влиянием мошенников), квартира остаётся у нового владельца. Суд подчеркнул: если одна сторона не знала о заблуждении другой, сделку нельзя признавать ничтожной. Это решение изменило вектор всей судебной практики в сфере недвижимости.
Таким образом, статус добросовестного покупателя был поддержан Верховным судом РФ, решение которого может вселить некую надежду покупателям, которые действовали в сделке добросовестно (провели сделку честно, проверили документы, действовали без подозрений и т.д.) и сохранить имущество даже в сложных спорах. Главное — подтвердить свою добросовестность документально: запросить выписку из ЕГРН, использовать безналичные расчёты и избегать подозрительно заниженных цен. После решения Верховного суда шансы на защиту ваших прав значительно выросли — при условии, что вы действительно вели себя как добросовестный приобретатель.
