С 1 апреля 2025 года вступают в силу новые правила программы «Семейная ипотека», утверждённые Решением о порядке предоставления субсидии №25-67381-01850-Р от 11 марта 2025 года.
Одно из ключевых изменений — возможность приобретения вторичного жилья в многоквартирных домах. Однако эта возможность не распространяется на всю страну.
Право на покупку вторички есть только у семей, в которых есть ребёнок в возрасте до 6 лет (включительно) на дату заключения кредитного договора. При этом:
- Жильё должно находиться в городе, где по данным Единой информационной системы жилищного строительства (на 1 января 2025 года) зарегистрировано не более двух строящихся многоквартирных домов;
- Дом не должен быть признан аварийным;
- Год постройки дома не может отстоять более чем на 20 лет от года заключения кредита;
- Нельзя покупать квартиру у взаимозависимых лиц (по НК РФ);
- Не разрешено использовать кредит в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
Официальный перечень из 901 населённого пункта утверждён приказом Минстроя и опубликован в приложении к решению №25-67381-01850-Р.
Подробное разъяснение условий покупки вторичного жилья по «Семейной ипотеке» с 1 апреля 2025 года
С 1 апреля 2025 года семьи, в которых есть ребёнок младше 7 лет (включая шестилетних), получат право использовать программу «Семейная ипотека» не только на новостройки, но и на вторичное жильё — то есть на квартиры в уже построенных домах, где до этого кто-то жил. Однако эта возможность действует не везде и только при соблюдении пяти строгих условий, закреплённых в подпункте «п» пункта 32 Правил, утверждённых Решением Минфина №25-67381-01850-Р от 11 марта 2025 года.
Разберём каждое из них.
1. Город должен быть «малостроящим»: не более двух новостроек
Кредит можно оформить только в том городе, где по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИС ЖС) на 1 января 2025 года было зарегистрировано не больше двух строящихся многоквартирных домов.
Это правило введено, чтобы стимулировать рынок именно в тех населённых пунктах, где мало активности застройщиков — например, в небольших городах или в отдалённых регионах.
Важно: при подсчёте не учитываются дома, признанные проблемными и включённые в единый реестр проблемных объектов (например, «долгострои» или дома у обанкротившихся застройщиков).
Если в вашем городе в ЕИС ЖС числится три и более новостройки, оформить «Семейную ипотеку» на вторичку там нельзя.
2. Дом не должен быть аварийным
Покупка разрешена только в домах, не признанных аварийными. Информация об этом берётся из Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Если дом уже стоит в реестре как аварийный — даже если он выглядит нормально и в нём никто не выселен — ипотека по льготной программе невозможна.
3. Дому должно быть не старше 20 лет
Квартира должна находиться в многоквартирном доме, построенном не раньше, чем за 20 лет до даты заключения договора.
Например:
- Если вы берёте кредит в 2025 году, дом должен быть построен не раньше 2005 года;
- Если договор подписывается в 2026 году — дом должен быть не старше 2006 года.
Год постройки также определяется по данным ГИС ЖКХ.
Это правило исключает покупку в очень старом жилом фонде, где возможны скрытые износы и высокие риски для банка.
4. Нельзя покупать квартиру у «близких» людей
Запрещена покупка у взаимозависимых лиц — то есть у тех, кого налоговая считает «своими» по отношению к заемщику.
Согласно статье 105.1 Налогового кодекса РФ, к взаимозависимым относятся:
- супруги;
- родители и дети;
- братья и сёстры;
- работодатель и работник (в некоторых случаях);
- юридические лица, в которых заемщик является учредителем или директором.
Такой запрет нужен, чтобы исключить фиктивные сделки: например, когда родители «продают» квартиру ребёнку, а деньги просто возвращаются обратно, а государство теряет субсидию.
5. Москва, Петербург и области — не участвуют
Право на покупку вторичного жилья не распространяется на:
- Москву,
- Санкт-Петербург,
- Московскую область,
- Ленинградскую область.
Это прямо указано в Правилах. Даже если в каком-то подмосковном городе строится всего один дом — вторичку по «Семейной ипотеке» там купить нельзя.
Причина — в этих регионах и так высокая активность застройщиков, и господдержка направлена в первую очередь на развитие регионов с низким спросом.
Если вы хотите воспользоваться новой возможностью, убедитесь, что все пять условий соблюдены одновременно. Если хоть одно нарушено — банк откажет в льготной ипотеке.
Официальный Перечень из 901 города, где разрешена покупка, утверждён приказом Минстроя и приложен к Решению №25-67381-01850-Р. Он доступен для скачивания на сайтах «ДОМ.РФ» и Министерства строительства — и именно по нему банки будут проверять вашу заявку.
Совет: перед подачей заявки уточните в банке или на сайте «ДОМ.РФ», входит ли ваш город в перечень на нужную дату (1 января или 1 июля — в зависимости от месяца покупки). Список может обновляться каждые полгода.
