С 1 марта 2025 года в России начнут действовать важные изменения в земельном и градостроительном законодательстве — они вводятся Федеральным законом № 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года. Эти поправки касаются почти всех, кто владеет землёй, строит дома, регистрирует недвижимость или участвует в сделках с недвижимым имуществом. Закон уточняет обязанности собственников, ужесточает правила регистрации и впервые прямо связывает эксплуатацию зданий с разрешённым использованием земельного участка. Разберём по порядку, что именно изменится и почему это важно — даже если вы просто купили дачный участок или квартиру в новостройке.
Здания и сооружения теперь нельзя «забыть» после стройки
Если вы построили дом, гараж или другое капитальное сооружение, с 1 марта 2025 года его официальное завершение строительства будет считаться наступившим только после постановки на кадастровый учёт (или получения разрешения на ввод в эксплуатацию). Это правило применяется даже к ИЖС и садовым домам, построенным без уведомления, если такая возможность предусмотрена законом.
Важно: без кадастрового учёта объект формально не считается построенным, а значит — его нельзя легально использовать, продать или застраховать. Застройщики и частные собственники теперь обязаны сами подавать документы для учёта и регистрации — иначе объект останется «невидимым» для государства.
Границы участка обязательны для сделок
Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет сведений о границах земельного участка, Росреестр приостановит регистрацию:
• при заключении сделок с таким участком (покупка, дарение и т.д.);
• при регистрации прав на здания или сооружения, стоящие на этом участке.
Это не касается уже зарегистрированных прав: если вы не планируете продавать участок и не строите на нём новых объектов — ничего делать не нужно. Но если вы хотите продать дом или участок — сначала нужно уточнить границы и поставить их на кадастровый учёт.
Владельцы зданий обязаны оформить землю под ними
Если у вас в собственности есть здание или сооружение, но нет прав на земельный участок, на котором оно стоит (например, участок в муниципальной или государственной собственности), вы обязаны оформить землю в аренду или собственность. Это требование вводится впервые в такой чёткой форме.
Исключение — случаи, когда земля предоставляется без оформления (например, публичный сервитут). Но если здание стоит на «чужой» земле без каких-либо документов — с 1 марта 2025 года это перестанет быть допустимым.
Застройщики сами регистрируют квартиры дольщикам
Застройщики, работающие по закону № 214-ФЗ (долевое строительство), теперь в течение 30 рабочих дней после передачи квартиры обязаны:
• подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности дольщика;
• сделать это в электронной форме;
• без доверенности и без платы для покупателя;
• передать собственнику выписку из ЕГРН после регистрации.
Это снимает с дольщиков бремя самостоятельной регистрации и ускоряет получение права собственности.
Юрлица подают документы только в электронном виде
Юридические лица (включая ИП, за исключением отдельных случаев) теперь могут подавать заявления о кадастровом учёте и регистрации прав только в электронной форме. Исключение — если в сделке участвует физическое лицо (например, компания продаёт квартиру гражданину). В этом случае допускается и бумажная форма.
Однако до 1 января 2026 года особые категории организаций — садоводческие, огороднические товарищества, гаражные и жилищные кооперативы, ТСЖ, фермерские хозяйства — могут продолжать подавать документы на бумаге, даже если формально подпадают под правило об электронной подаче.
Нельзя использовать здание «не по назначению»
С 1 марта 2025 года эксплуатация любого здания или сооружения должна соответствовать:
• целевому назначению земельного участка (например, «земли населённых пунктов»);
• разрешённому использованию (например, «для индивидуального жилищного строительства» или «для ведения садоводства»).
Если вы построили магазин на участке, предназначенном только для дачи, — это нарушение. Государственный и муниципальный земельный надзор теперь будут проверять не только саму землю, но и то, как используется стоящее на ней здание.
Таким образом, с весны 2025 года требования к оформлению и использованию недвижимости станут строже и прозрачнее. Если вы владеете землёй или планируете строительство, стоит заранее проверить: есть ли в ЕГРН границы участка, оформлено ли право на землю под зданием и соответствует ли использование участка его разрешённому назначению. Это поможет избежать приостановки регистрации, штрафов или даже признания объекта неиспользуемым.
